注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

谭老师地理工作室

更多内容请关注微信公众号-谭老师地理工作室

 
 
 

日志

 
 
关于我

研究方向:中学地理教育教学、国家天文地理奥赛培训、地理冬夏令营野外实践活动策划与实施、户外生存徒步骑行爬山野驴训练、中学自主和研究性学习研究、学业规划和生涯指导分析、自主招生笔面试研究、在线移动互联网教育实践等。

网易考拉推荐

鬼城”何时消亡?  

2014-04-18 13:13:55|  分类: 谭天说地 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |


  
  ——从起因、结果、解决措施等方面说“鬼城”

 
  关于“鬼城”这个名称,事实上很早就有,且不仅仅局限于我国。乌克兰的普里皮亚季是世界上最著名的荒废城市。1986年乌克兰切尔诺贝利核电站发生爆炸事故,污染区内的普里皮亚季及周边约5万名居民纷纷撤出该地区,从此成为一座空城。

切尔诺贝利核电站现状

  
  除此之外,世界上较著名的“鬼城”还有纳米比亚的卡曼斯科、塞浦路斯的瓦罗沙、玻利维亚的乌尤尼、希腊的塞萨洛尼基、日本长崎的军舰岛和英国泰晤士河口的曼塞尔堡等。
  
  “鬼城”形成的原因多种多样,多数是由资源、汽车等产业的衰落造成。近期国内兴起的“鬼城”与上述产生的原因都有所不同,国内这个新生“鬼城”的定义是:随着城市化的推进,出现了越来越多新规划高标准建设的城市新区,这些新城新区因空置率过高,鲜有人居住,夜晚漆黑一片,被称为“鬼城”。

卫星图看鬼城
 

城镇化发展告别“摊大饼”的模式之后,又遭遇“鬼城风波”。在这场风波里,康巴什新城被推上了风口浪尖。
  
  10年前,这座因煤炭资源迅速崛起的明星城市开始建设康巴什新城,总面积352平方公里,耗资五十多亿元,历时5年。4平方公里中心城区设计为“草原上升起不落的太阳”。然而,“太阳”招致的更多是非议,被外媒冠以“鬼城”称号。
  
  面临着同样问题的还有国内很多地方,比如京津新城,郑州新区等等。通过对于其中一两个鬼城形成原因的分析,我们就可以窥探到其余鬼城是如何产生的。
  
  探究原因
  
  首先,政府追求业绩,变城镇化为“造城”运动。

  
  国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令表示,几乎每一个大城市附近都要搞一个新区,其规划占地和人口甚至于远远超过老城区。

 

  相关链接>>>
    
  ■“鬼城”与城镇化发展

  
  ■为城镇化而城镇化会催生“鬼城”

  
  城镇化的正确顺序是先有“市”再有“城”,但是很多地方却本末倒置,做着先造“城”后引“市”的美梦。政府一心想争业绩,便先制作出一张产城规划蓝图,在盖上一批住宅。然而此后的工作做得却着实不到位,比如基础设施建设,招商引资等方面。这样的下场就是新城地区的经济发展后续动力不足,最终衰落也是在所难免的。现在不止鄂尔多斯,很多地方都出现了类似现象,即使北京和天津之间也有空城。一些城市的房地产项目空置率达40%-60%,有些中西部城市的项目空置率更高达70%-80%。
  
  地方政府盲目追求业绩的现象很多,体育馆用过一次就被废弃、全国到处都在争建地标性建筑等等都是政府盲目追求业绩的表现。而要避免这一现象的产生,完善地方政府业绩评比方式成了当务之急。
  
  其次,开发商盲目追求利益。
  
  在国内,“鬼城”已经蔓延到了京津地区。在京津交界处,京津新城这片“亚洲最大别墅区”已被贴上“鬼城”的标签。

京津新城的别墅建筑群

  
  作为这片住宅的开发商,合生创展董事局主席朱孟依最初的如意算盘是利用京津沿线的地理位置,这里将屹立起8000栋别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校,50万人将生活在地中海抑或北美风格的别墅内。
  
  然而时至今日,这里呈现出一副“住户难觅、价格难涨”的情景,且仅存住户的一部分还挂出了出售二手房的信息,合生创展也失去了继续领跑行业的机会。
  
  个人认为,开发商与政府两者一个盲目为利益,一个盲目为业绩,一拍即合,才有了现今这么多“鬼城”的产生。
  
  探究后果
  
  首先,政府面临财政压力。
  
  在造成运动中,也许有人会认为稳赚不赔的是借新城建设推动土地升值,获得高额土地出让金的地方政府。然而,看过鄂尔多斯康巴什新城采取了“引人”的方式之后,我们就会了解到这场造城运动给地方政府带来了多大的压力。

康巴什新城——鬼城

  
  据资料显示,鄂尔多斯一共给这座新城引进了三批人:一是原属于农村户口的农牧民,这是主体;二是新增工厂的就业人员;三是政府部门迁移,加上让公务员集体到新城购房。
  
  然而,在这三个过程中,政府付出的代价也是相当沉重的。让农牧民上楼,条件是为每一个搬迁的农牧民提供一套住房、找到一份工作、落实一份社保、发放一份补贴;吸引新工厂落户,政府往往要匹配上一定的煤矿资源;而公务员购房,则是要给一定优惠。
  
  但是据报道称,引人计划给鄂尔多斯带来了巨大的财政压力。在经济发展较快的时候,鄂尔多斯的财政收入尚能支撑,一旦经济衰退,财政负增长,它就陷入负债局面。
  
  其次,企业面临着巨大经济损失。
  
  市场经济的调节具有盲目性,面对着日益上涨的房价,开发商个个都削尖了脑袋往里钻,然而并不是每一次开发都稳赚不赔。盲目的的开发以及不顾及后期可持续发展的“建城”活动,损失最惨重的要数开发商。
  
  正如《第一财经日报》曾在文章中对合生创展开发京津新城的描述:“假如朱孟依当初不是固执地在京津新城上不断投入,而是将资金投入到其他大城市,那么合生创展在过去若干年内的周转率将远远高于实际水平。从某个层面上看,正是天津宝坻的这场豪赌,葬送了合生创展继续领跑行业的机会。”
  
  在这场豪赌中,我们看到的最多的便是合生创展对市场形势的错误判断。这也就为其他企业敲响了警钟,土地开发还是要以市场为导向,并且要稳中取胜。
  
  再次,土地资源严重浪费。
  
  市场经济的核心便是资源的合理分配和利用,而就目前而言,多数新城区的房子空置,这必然是对于土地资源的巨大浪费。
  
  一个极端的例子是,西南一个县级市,在建的房地产开发面积达到1000万平方米,可以提供超过10万套住房,而目前市区总人口才30万出头。这也就是说明,这片土地资源要被完全利用起来需要至少15年的时间。
  
  此外,这些鬼城背后又隐藏着房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等诸多风险。
  
  现象解析
  
  个人认为,“鬼城”是城镇化过渡发展的结果。城镇化是经济发展的产物,而就国内而言,政府在城镇化的过程中扮演了主导作用。
  
  面对目前“鬼城”现象频出的现象,复旦大学环境科学与工程系教授戴星翼对此表示:在全球范围内,过度发展是存在的,因为这是资本的本质,市场需要无限的生产和消费,这是资本的扩张性。
  
  我们不应盲目悲观,或盲目乐观,虽然过度发展是全球范围内存在的问题,但是GDP增长的政治化加剧了我国的过度发展,使之与国外想比较为严重。
 

  
  解决措施
  
  基本路线:走“产城合一”的道路
  
  城镇化建设与房地产有关,但远非盲目的盖房子。有专家表示:在城镇化发展的过程中,要坚持社会经济发展规划、土地利用规划、城市建设规划应该是三位一体。
  
  真正做到“产城合一”,要重点发展新型工业化,通过新型工业化的发展,给城市服务业创造空间,解决城市二元结构失衡的问题,并辅以户籍制度的改革,解决新进城农民的就业、医疗、教育等问题。同时,要继续推进农业现代化进程,实现城乡统筹发展,解决农民就业、农村增收、农村稳定问题,为城镇化提供支撑。
  
  具体措施一、进行有效的土地开发
  
  作为地方政府,要树立起自身的社会责任感,不能一心只为政绩。作为开发商,在前期市场调研分析方面要做得比较细致:在进入目标城市之前,会对所在的区域市场做细致的评析,甚至分析到了这个城市10年以后的产业发展预测,再选择是否应该进入这个城市。
  
  具体措施二、完善基础设施建设
  
  中国城市规划设计研究院副院长杨保军认为,只搞产业,缺乏城市基础设施配套,难以留住人,最终形成“鬼城”。基础设施是一个地方招商引资和长期发展的基础,必须要引起足够的重视。
  
  具体措施三、积极招商引资
  
  城镇化的发展最终依托于市,并不是说先造城后引市的路线就一定行不通,而是说,在造城之后,地方政府不能就此停止步伐,一心去争业绩去了。政府要采取相关措施吸引资金进入,让新城的发展步入正轨。
  
  看各地解决措施“八仙过海,各显神通”

 

  
  郑东新区:招商引资
  

  郑东新区采取的措施是个人比较赞同的,它以引进金融机构和大企业总部,争取与跨国公司、国外大财团、国内知名企业合作,对外商给予很大的优惠政策,如减免市政相关费用、返还土地出让金等招商为重点,集聚了苹果、惠普等42家世界500强、56家国内500强企业在此设立了公司或分支机构。
  
  松江新城:改善交通
  
  松江新城是上海规模最大的市郊新城开发项目之一,第一轮建设片面强调人口低密度,导致生活不够便捷。2007年底,轨道交通9号线一期开通,缩短了松江与市区的距离。但换乘、接驳其他交通工具不便。如今,9号线南延伸段有望开通,松江新城将不再作为终点站,南延伸段将穿城而过。与此同时,其他道路交通也在建设中。
  
  南京政府:要求国资限时撤出一般商品房开发
  
  南京市政府最近出台相关措施,要求当地国资限时撤出一般商品房开发建设行列:要么关门清算、转让股权,围绕主业该干嘛干嘛;要么去老老实实盖保障房,去修桥造路挖地铁。
  
  上述三个地方分别采取了经济和行政手段两种措施,除郑东新区现在以收到良好效果之外,其他两地的措施还有待时间的检验。
  
  专家观点
  
  独立经济学家杜猛认为:长官意识推动地方政府人为造鬼。鬼城出数字,数字出干部,因为我们国家财税制度的不合理以及对于地方GDP的考核制度,大家都对开疆拓土、制造新区感兴趣。因此我们可以看到中国287个地级市中,114个有新区。”对于鬼城的成因,杜猛补充道,“过度开发、过度投资、过度透支、规模过大,这才有可能出现鬼城,特别是在人口红利逐渐消失,人口规划不大的城市,更容易出现鬼城,就比如鄂尔多斯。”
  
  另一方面,杜猛认为,适度超前、适度超前规划、适度超前投资、适度透支资源、适度的泡沫都是可以接受的。
  
  国家行政学院经济学部主任、博士生导师张占斌表示:从经济学角度来讲,城镇化是扩大内需的潜力所在,也是推动我国经济长期发展的动力和引擎。但新型城镇化不仅是经济上的事情,它与一个国家的变革联系在一起的。
  
  张占斌认为,中国的城镇化门槛不能太高,要把产业发展起来,要把服务业发展起来。“比如香港城镇化率很高,但它也需要很多保姆,很多出租车司机。”同时,他认为还要把生态文明和城镇化捆到一起做。要把集约、低碳、绿色、智能带入新型城镇化的建设中。在新的格局上,张占斌建议要让市场在配置资源上发挥更大程度的作用,这将会给中国带来新机遇。
  
  北京大学房地产校友会产业地产委员会副主任、房地产专家潘磊表示:只有在政府、开发商和企业的共同努力和协调下,本着对城市未来负责任的态度共同研究好产业地产的发展趋势,因地制宜才能使产业地产健康的发展,使康巴什现象不在重复。
  
  中国房地产协会副秘书长何琦表示:一个区域中有多个城市综合体,意味着“同质性的综合体或会引起恶性竞争,甚至最终两败俱伤”。而据报道,在一些大城市的繁华地区,由于多家国际零售巨头重复开店,已导致交通堵塞、环境污染和扰民等问题。
  
  里昂证券分析师王艳表示:中国的新公寓通常是以水泥毛坯房的形式售出,买家需自己负责从地板到浴室的一切装修。另外,很多这样的“鬼城”开发项目都需要一段时间才能获得动力——因为通常只有卖出土地才有资金进行基础设施建设,如实现三通、建造成熟社区等。
  
  纽约州罗彻斯特市的曼宁纳皮尔公司国际股票策略主管马克托马西表示:“我认为中国房地产行业必定存在着问题。”“但更大程度上是某些城市供大于求的问题,而不是全都有问题。我与房地产相关的债务问题并不是特别担心,原因很简单,中国和美国不同,没有背负推升楼市定价的庞大债务。”
  
  结语
  
  近日,国家发改委近期对12个省会城市调查显示,平均每个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市,平均每个规划建设约1.5个新城新区。
  
  看到这组数据,我们不禁想到:这些城区一旦没有处理好,就会有一批新生“鬼城”出现,这些“鬼城”何时才能衰亡将再次成为我们关注的话题。(姜艳娟)

 

【声明】:本文为中国钢结构资讯网(www.cngjg.com)原创文章,如需转载请注明来源和作者,否则我们有权追究其法律责任,谢谢合作!

  评论这张
 
阅读(522)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017